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抵抗升息房貸「變胖」 減肥負債別忘多還些本金！
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好房網編輯中心／整理報導
五大銀行四月房貸月減十二億彰化汽車借款當舖元！加上升息消息不斷逼近，使得想要房貸的可能性大減，更別說房貸支出壓得貸款人喘不過氣，專家就建議在預期升息的前半年，就應該開始進行房貸「減肥」，像是先還本金、不要再拉長「寬限期」，甚至500萬元以下房貸別去想轉貸的可能，關鍵就是投資比不上趕緊還了「馬上變胖」的房貸。
銀行櫃台冷清清情境圖。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
觀察台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，承做房貸月減十二億元的原因，除了彰化汽車借款當舖持續反映房地合一變數的觀望氣氛，也受到銀行持續加強風險控管的影響，尤其這五家比重約占全體銀行四成，常被視為房市風向球，加上房貸升息恐怕就在「不久之後」，這個時候專家就認為，既然投資不保證有高獲利，不如先減少身上的負債。
專家表示既然是減少負債，當然是先從利率高的信貸或是車貸下手，至於房貸若是採本息攤還，每月彰化汽車借款當舖金額固定的，將「房貸本金」變小，欠的錢才會減輕，所以每月手邊若能擠出個幾千元，甚至獎金、紅利或額外收入，不妨在這個時候償還本金。
至於「拉長寬期限」「轉貸」，專家都認為在即將升息前，不太適宜的房貸減壓辦法，不僅寬限期愈拉愈長，房貸利息總支出，一定會比完全不使用寬限期的客戶還多，更別忘了一旦升息欠的會更多，至於房貸金額低於500萬元，各家銀行間利率其實已差不多，恐怕「搬家利差」，還可能少於轉貸成本。
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好房網News記者蘇彥菱／整理報導
遇到資金周轉不靈，這時候彰化汽車借款當舖手上有間房子就很好用了！有民眾會考慮將手上還有貸款的房子拿去向原銀行增貸，甚至是再找另一間申彰化汽車借款當舖請貸款，即所謂的「二胎」房貸。然而，怎麼樣的情況適用於增貸或二胎？該怎麼貸？限制又是如何呢？
房貸（表格）
所謂二胎房貸，指的是房屋拿給第一間銀行抵押後，臨時需要資金，再將同一間房子當作抵押品，向另一間銀行申請貸款。由於二胎銀行的求償順位排在第2，風險較高，多半以中小型銀行願意承作，利率也相對較高，從3.5到4.5％不等。
申請二胎房貸，與一般房貸相同，須有房屋作為抵押，同樣都要經過鑑價，但貸款上限為300萬元、也不得超過銀行的鑑價金額，通常二胎下來的額度僅剩當初鑑價的1到2成，甚至更低。假如當初設定一胎時，就已經利用信貸來填滿貸款不足的部分，申請二胎的成數會更少，甚至不予以核貸。
不僅如此，第一順位的房貸繳息必須正常、沒有異常的繳款紀錄，若有遲繳的情形或異常，銀行一律會將申貸人視為有瑕疵的身分，進而影響到核貸的額度。但是，二胎房貸的優點就是比一般房貸好申請，也無須保人。
二胎房貸與一般房貸相比，除了貸款金額有限，利率相對高外，還得注意沒有寬限期，且貸款期間較短，大約是7到10年。除此之外，信義地政士聯合事務所專案經理林以德在《蘋果日報》特別指出，二胎可能會被歸類為消費型貸款而非房屋貸款，隔年申報綜所稅時，將無法以房貸的科目抵稅，損失部分權益。
若臨時要用錢，該如何在增貸、信貸以及二胎之間抉擇？ 舉例來說，若向銀行申請一般房貸800萬元，已繳款200萬元，若臨時需要200萬元，可向同間銀行用同1間屋申請增貸，此時使用二胎較不划算，因為利率比一般房貸高、貸款期限也比較短。
若借款超過200萬元，原銀行會建議申請增貸200萬元，剩餘數目改申請信貸，但基於信貸利率最高可到18％，且貸款金額上限為薪資的22倍，此時，可尋求另外一間銀行做二胎房貸，利率會較低，還款年限也比信貸的5到7年還久，壓力較輕。貸款遭拒...頭期款被沒收怎麼辦？律師教你契約該怎麼寫
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好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導
房市反轉向下，為了避免風險，近期多家銀行紛紛釋出消息，將提高貸款利率，同時緊縮貸款成數，甚至一律不承作地點不佳的套房房貸。這時購屋者就會面臨到一個問題，如果貸款成數不足或被銀行打回票，頭期款、定金被賣方沒收了怎麼辦?律師建議，除了在買賣契約中附註條件外，連貸款的種類、哪家銀行核貸，都要寫得一清二楚，以免日後引發爭議。
買賣契約（表格）
先前有民眾拿出200萬當作頭期款，買1500萬的套房，沒想到銀行因為他徵信紀錄不良，剩餘款項不核貸，讓他只能跟賣方解約，沒想到最後200萬全被沒收。對此，消保官解釋，依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，買方若違約，賣方最高可沒收房地總價15%金額，此案並無違法。而消保官也建議，最好在契約註明需貸款的金額，若無法貸款就無條件解約，避免爭議。
不過，包租公律師蔡志雄在其臉書Po文表示「光寫這樣是不夠的啦」，之中還有一個很簡單的眉角。他表示，自己曾辦過一個個案，買方在買賣契約中附註條件，「貸款不足7成，買賣合約自動解除」，之後銀行確實房貸部分只有核貸6成，而買方認為依照條件，契約已經解除，賣方應返還定金，但賣方認為貸款並未只限房貸，不足部分可用信貸補足，所以不願退還定金。結果地院認為，以個人信貸方式為部分之借款並不少見，最後判決賣方不用返還定金。
由此可見，若是只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除」，當中還有不少的漏洞可以鑽。蔡志雄表示，貸款除了以房地抵押貸款，也可以包括信用貸款，但通常信貸利率較高，如果當初買方的意思是「房貸」不足7成就不買，那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」。
此外，每家銀行核貸的金額都不同，因此，到底是向哪家銀行貸款也要寫清楚，否則口頭說的和白紙黑字寫的不一致，最後還是會有爭議。
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